Квартирный вопрос (меняем , покупаем , продаём...)

Девочки,возможно,кто-то сам проходил через это. Дайте дельные советы,пожалуйста!

Как,продав квартиру,не остаться без денег?
Что лучше покупать: вторичный рынок или "серый ключ"?
Все делать самой или обратиться к помощи риэлтора? И как не ошибиться в выборе оного?
И еще много вопросов...

Валюша! Покупать "вторичный" рынок или долевое- решение зависит от ваших целей и ситуации на рынке))).Есть где пожить, пока дом достроят, после продажи своего жилья? Стоит ли "серый ключ" существенно дешевле чтоб пойти на определенные, хоть и невысокие риски?

Без денег не остаться- хорошо продумать схему расчетов. Будет два момента- прием денег за вашу хатку и передача денег вашим продавцам.В идеале- все в один день, и в один час. Опять же, зависит от обстоятельств. Вас будут покупать за нал? А может, с помощью ипотеки, субсидиии,мат.капитала, и т.п. К вечеру распишу, если нужно, подробней- можно расчет произвести налом, можно- деньги на счет, можно- через ячейку....Расписки правильно оформить надо.
И , разумеется,самое пристальное внимание обратить на составление договора, и отражение в нем ВСЕХ условий проведения сделки и взаимной ответственности сторон.
Если сами справитесь - можно и без риэлтора. Если в юридических вопросах не очень, можно консультироваться и с юристом, это стоит дешевле))). Риэлтор нужен, если вы не готовы тратить на этот процесс 1-2-3 месяца и комок нервов- он все состыкует и разрулит.Выбирать только по рекомендации, и опираясь на свои личные ощущения- ни в коем случае не смотреть на вывеску и "крутость" фирмы.


Вечером напишу подробней).

Мариша,спасибо,буду ждать!

Валюша! Рекомендация первая, она же главная))): Ни в коем случае не думать, что кругом-мошенники-они-меня -сейчас-обманут! Быть предельно внимательным, не стесняться переспросить, никаких своих обстоятельств не замалчивать-но настроиться в целом позитивно и получить от процесса максимум удовольствия))). Тогда все пройдет легко и приятно- испугаться не успеете))).
Рекомендация вторая-тоже главная: Бойся странной дешевизны! Если квартиру продают за 1000000, а все остальные подобные квартиры стоят на 500000дороже- повод глубоко задуматься- чего продавцы ее "сливают"??? Значит, очевидно,есть проблема!Или услуги риэлтора- все берут по 70тысяч, а он 20- почему??? Очевидно, здесь не то что-то.(исключения:квартира с "обременением"- в отношении которой не погашена регистрационная запись об ипотеке в силу закона. Тут можно подумать- но смотреть в оба- почему продают? Какая задолженность? не наложен ли арест? Какой банк выдавал кредит? Есть ли закладная? Где она, если есть? Как быстро ипотеку погасит банк?Возникнет прецедент- объясню))).

Теперь- от общего к частному:Сначала- ставим перед собой реальную цель- хочу двухкомнатную хрущевку поменять на 3-х комнатную в новом доме, денег доплачу- есть вот столько...- и начинаем мониторить рынок!Сначала оцениваем свою квартиру- как можно более объективно- учитывая район-дом-двор-подъезд-соседей-ремонт-площадь. Помним, что ремонт- оказывает , конечно, влияние на цену, но не столь существенное(к примеру, в квартире ремонта на миллион, и смета есть, а цену ее это увеличит тысяч на триста...Ремонт при продаже не "отобъется НИКОГДА...). Однако, если в квартире- совсем пичалька,то имеет смысл побелить-подкрасить-обновить обойки.А если все жилое- с ремонтом можно не заморачиваться.)))
Мужественно отказываемся от искушения, выставить квартиру подороже рыночной цены, а то есть деятели- цену задерут, и -"я ж поторгуюсь!" А невдомек, что такое объявление- даже никого и не заинтересует, по нему просто не будет отклика...
Далее, определяемся нужен ли риэлтор))). Если вагон времени, некий опыт в подобных делах, железные нервы, холодная голова - то можно самому. Но: здесь все-таки "цепочка",- и продажа, и покупка, неизвестно, КАКИЕ будут покупатели и продавцы- в смысле, число квартир в цепочке может увеличится- и, чтоб их всех состыковать, и все интересы учесть- лучше риэлтор.
Риэлтора выбираем, как гинеколога или стоматолога- опираемся на рекомендации, но прежде всего- на свою интуицию- вы должны ему доверять...Фирма- понты фирмы- сертификаты-дипломы- дело десятое, слушаем себя- нравится человек или не нравится. Готов отстаивать именно ВАШИ интересы? Понимает, чего вы хотите? Или навязывает свое мнение?(хотя- иногда это оправдано- только должно быть аргументировано. Риэлтор может думать и советовать на перспективу))) И не стесняться задавать вопросы, даже самые дурацкие,- риэлтор привык, что клиенты их задают, и даже не считает их после этого глупыми.)))Оговорить все условия- свои "хотелки", его комиссию(можно поторговаться на комиссию- без жлобства, конечно,- скидки- это приятно))). Предоплаты - по путнему должны возвращаться, если сделка разваливается не по вашей вине.Если вы от всего отказались- то справедливо работа должна быть оплачена.

Дальше продолжу чуть позже)))

Далее- выставляем квартиру на продажу!На этом первоначальном этапе присматривать вариант "для себя"- имеет смысл только в том случае, если не знаете четко, чего хотите- а может 2-х комнатную? А может трех? А может на этом краю города?А может, на том?А если знаете- то и не надо зря бродить- если то, что вам понравиться- "уйдет" раньше. чем реализуете свою- вы расстроитесь, и начнете все заново. Но искать квартиру, как правило, в разы легче, чем продавать))). Пусть покупатели походят, поприсматриваются. К показу-готовимся!: наводим чистоту- без комментариев!Проветриваем и ароматизируем- пусть пахнет апельсинами, ванилином или корицей. Убираем все лишнее-белье с сушилки, настольные книги по черной магии, модели роботов-терминаторов, мужа с пивом, детей с писком, собак с лаем, личные фото с каждой полочки-пусть квартира станет максимально "нейтральной", чтоб покупатель мог ее как бы примерить на себя.))) Заботимся о времени просмотра- если квартира солнечная и окна на сквер- то днем, чтоб инсоляция была плюсом, если темная и окна на помойку- то вечером, пусть покупатель посмотрит на ваши красивые шторы)))). Заботимся об округе- если сосед склонен играть на трубе- просим его в течении часа воздержаться от музицирования,выгоняем из подъезда бомжей и алкашей, крыс загоняем в мусоропровод( утрирую, конечно, но подмести площадку- не лишнее))).
Теперь перейдем к документам:
Проверяем , все ли необходимое для продажи у нас есть?
-свидетельство о праве обственности
-документ-основание(договор к/п, мены, передачи квартиры в собственность, дарения, свидетельство о наследстве, и т.п)
-техническая документация-технический паспорт, или кадастровый.
-гражданский паспорт
-документы о семейном положении
перед сделкой- еще выписка из ЕГРП и выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет. Это- базовый, так сказать, комплект)))
Если сделка ипотечная- там может возникнуть многооооо нюансов))).

Валюша, ты вопросы конкретизируй- буду именно на том, что волнует внимание заострять, ок?
А пока- про расчет в общих чертах: Пусть вас покупают люди без ипотеки, с налом. Самый простой способ: подгадать продажу и покупку на один день, встретится всем вместе- покупателям-вам- продавцам, написать расписки,пересчитать деньги(вы их даже в руках не подержите, сразу все вашим продавцам уйдет))))- и пойти зарегистрировать договоры купли -продажи в УФРС))). Можно в банке это делать- проверка и пересчет денег там платная услуга, а открыть счет на имя конечного звена- почему нет? И бесплатно)))

Марина, советы супер! Все конкретно, по делу, без размыливания. Мы по последнему варианту в свое время квартиру продали. Действительно самый легкий, удобный вариант. Только для этого надо, чтобы звезды для покупателя, продавца и риэлтера сошлись))).
А до этого целый год искали свой вариант. Но ведь нашли! И совершенно случайно. И трех риэлтеров за это время поменяли из разных агенств.

Марина,спасибо за оценку моих советов))). А у вас- правда- звезды сошлись ! Здорово, что так все просто и хорошо получилось))). Но так бывает нечасто... Если где-то в цепочке есть ипотека.к примеру, Валюшину хатку покупают с участием ипотечного кредита-в день подписания основного договора купли-продажи денег, скорее всего,- у большинства банков так-не будет, кредит будет выдан/переведен на счет Валюши/открыт доступ к ячейке, в которую его заложили в день подписания кредитного договора только после регистрации документов в УФРС.
Еще один способ передачи денег- для перестраховщиков-покупателей)))-я точно знаю, в некоторых городах такая схема работает, ибо безопасно: ситуация простая- покупатели- с наличкой, арендуется в банке ячейка. В день "Х" встретились, подписали договор, заложили вместе -покупатель и продавец деньги в ячейку(так, чтоб доступ они имели вдвоем к ней)- пошли , зарегистрировали. Регистрация прошла благополучно, не была приостановлена, УФРС выдало документы новому собственнику-пошли вместе, держась за ручки-ячейку открыли- продавец деньги забрал.

А вообще, идеальной схемы- нет, при любом варианте есть риски))))- но квартиры покупать-продавать все равно надо)))).Да и законы у нас- ахтунг, и порядок регистрации... Рашка)))).

Спойлер:

Что должно насторожить(не сделать сделку невозможной, а повысить внимательность)))):
-Дешевизна
-замалчивание информации, "расхождение в показаниях"
-наличие детей( если дети -собственники, надо очень внимательно бдить,чтоб дети не остались после сделки ни с чем)
-семейные скандалы у продавцов, неумение договорится меж собой
-подозрение на неадекватность-алкоголизм, наркотики, псих. заболевание.
- склочность и скандальность "на берегу"-еще до подписания бумаг, -некритично, но душу вымотают))))
-доверенность- одно дело, когда престарелая бабуля на молодого сына пишет, и совсем другое- когда доверенность выдана спортивному бритоголовому парню с "голдой"на шее(привет, 90-ее))) тем, кто находится в местах не столь отдаленных. Велика вероятность, что этот тип вернется, скажет "меня били, меня заставили", и побежит в суд- у вас хатку честно оплаченную отымать))).
-если продавец совсем недавно обрел право собственности- и уже продает.
-если в квартире остаются зарегистрированные люди.
-если Продавцы- должники.
Вот как-то так))). Может, кому окажется полезной информация))) Валюша, на вопросы -отвечу

Мурка,разреши добавить.,насчет прописанных в квартире.там должна быть справка из паспортного стола с сроком на 1мес.и справка с Жкх .без справки из паспортного .стола сделку не оформляют.за комнату дочи со мной рассчитались прямо у окна где сделку оформили.когда сыну оформили куплю продажу,то деньги в кабинете каком то отдавли и денег у нас во время пересчета не хватило,чего до сих пор мужа волнует.есть еще вариант купли продажи дарением. мурка обьясни валюши что это такое ,я правильно не сумею.а сыну мы покупали так,подгадали так значит квартиру продали и сразу же поехали покупать серый ключ,но дом вроде уже сдан был,но его еще долго доделываи.мы через риэлторов продавали и покупали. а без риэлторов такая мука была бы.даже с ними лиха хватили.

Девчата, тема очень актуальна. Марина, молодчина, все очень ясно, четко и подробно изложила. Желаю всем удачи!!!!

Дания, правильно заострила внимание! Справку из паспортного стола и из ЖКХ- обязательно нужно, я про нее упомянула, правда , вскольз- (это выписка из домовой книги и финансово -лицевой счет- у нас, в нашем регионе так,)полагаю, что в каждом субъекте названия и форма документов может различаться- но суть едина.
Рисковые вы ребята- прямо в окне деньги передавать! На такое надоть с сильными и здоровыми мужиками ходить)))).Слава богу, что все прошло благополучно и хорошо))
Дания, а вот про сделки дарением- это палка о двух концах...Я вообще не сторонник куплю-продажу дарением прикрывать...Причина понятна-продавцы -от налогов прячутся- раз, и два- при продаже комнаты(у вас ведь комнаты продавались?)- имеет место общая ДОЛЕВАЯ собственность. Если оформлять правильную куплю-продажу- вступает в силу право преимущественного права покупки доли(вашей комнаты, в данном случае, т.е соседям надо комнату предложить в первую очередь). А это сопряжено с трудностями:либо всех соседей собрать в кучку и отвести в УФРС, что сложно, ибо расползаются, как тараканы , либо свозить всех к нотариусу, чтоб оформить отказ от преимущественного права покупки,что дорого, либо послать письмо с увдомлением, что долго)))). Поэтому делают дарение- быстро и нехлопотно. :
Почему я против:дарение- сделка безвозмездная, а купля-продажа - предполагает передачу денежных средств. Если что -то пойдет не так- как деньги возвращать????Такую сделку сложно, но можно признать ничтожной- есть риски... И, главное:Одаряемый(не дай Бог!) умер... Кому достается имущество? Наследникам??? Неееет.. По нашему дурацкому кодексу- дарителю.... Так что дарение- неоднозначная сделка....
Но, однако- оформляется очень часто.Ну, эт я свое мнение высказала)))

Достается дарителю, если есть соответствующая запись в документе дарения. " что если одаряемый умрет раньше дарителя то все возвращается назад."

двочки этого всего мы не знали. дарением мы воспользовались,т.к.долго было людей собирать ,коммуналка же.ну и соответственно цену покупатель снизил.пошли на все уступки .только бы продать и больше никогда об этом ужасе недумать.это у дочи.а когда сыну поекпали то просто нас обманули ,но тем не менее продавец все документы,какие у нее были все отдала и нужные и ненужные и быстро смоталась. когда мы уже сами продавали эту квартиру то намаялись от души.за деньгами мы гурьбой ходили и деньги по разным карманам раскидали. кода сыну покупали во 2раз я деньги в овощной сетке везла.вот так.

на всякий случай а откуда я узнаю ,что с ним.? мы получили деньги и попрощались.а там хоть не рассветай!

Какая актуальная тема ( в том числе и для меня ) обсуждается ! Так вовремя! Марина, спасибо за такие полезные советы, сразу видно - специалист.

марина! комнату мы продали дарением,ну там меньше 1 млн.от налогов мы не уходии .налоги после 1 млн.у меня теперь от этой комнаты ничего не осталось это правильно?даже нет документов ,что я ее по наследству получила,но есть договор купли продажи,от пржней хозяйки,т.е.у кого покупали.а сдругой сторны зачем мне документ ,деньги получила же.

С Продавцами- ну, когда они продают дарением- вообще проблем нет. Такая сделка- чревата для Покупателей. не катастрофа, но... все-таки, покупаем- купля -продажа, дарим- дарение. Так правильно)))).
Людмила, да:ГК РФ
Статья 578. Отмена дарения


1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.


2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.


3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).


4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения

Но, тем не менее- видела одно дело, в 2007 году- иск был после смерти одаряемого. Пусть проигрышный иск- но нервотрепный....

Дания, в каком году купли -продажи у вас происходили? Более трех лет назад?
Думаю, вернее- уверена, все у вас в порядке! Сделки прошли, вы деньги получили, а оформляли дарением- ну, что ж, значит на тот момент так было удобней)))). Не заморачивайтесь!))))
Кстати, на будущее: чтоб людей не возить к нотариусу- при продаже коммуналки- письмо с уведомлением им, "Ув. имярек, извещаю Вас, что я, имярек, продаю принадлежащую мне комнату там-то, за 000000рублей, если вы желаете воспользоваться преимущественным правом покупки- прошу уведомить меня об этом посредством...тел, адрес. "с описью, с квитанциями об отправке- через месяц с ними в УФРС- и можно все без нотариуса))))

Дания, деньги в овощной сетке . В сетке с капустой)))). Весело у вас! Ну, всяко приходится))))
Со мной один раз рассчитались10-рублевыми купюрами- 50000 рублей... Хоть в подол складывай пачки! Их было 50 штук... Загрузила пакет для мусора- и с ними в машину))))

Девочки, стесняюсь предложить- а может квартирную обсуждалку отдельной темкой выделить, а? А то, похоже, флудим-с

[quote="Мурка"Дев очки, стесняюсь предложить- а может квартирную обсуждалку отдельной темкой выделить, а? А то, похоже, флудим-с [/quote]

Тема очень интересная и для многих актуальная... Ато потом и не найдем ее - затеряется в общей массе.

Я,вроде бы, и ставила новой темой!

Девочки-модераторы,пожалуйста,сделайте это за меня. Вопрос животрепещущий,не одной мне пригодится пополнить знания!

марина и смех и грех.однажды 200тыс 100 руб купюрами рассчитались.деньги опять в сетке везла :). у дочи продали в конце 11года и сын тоже в это время. продал. так как дарение у него было так он намаялся месяца 3 оформлял,даром риелтор был. только вот хочу спросить ,где ты была? в 2оо5 году! поезда уже ушли.отдареной квартиры избавились. теперь уже все правильно? спасибо Марина за ответы ,пусть пргодится другим. тему нужно сохранить,мало ли кому пригодится.тема на сегодняшный день очень актуальна.

Девочки, я тоже думаю- тема может быть интересна многим)).
Дания, от дареной квартиры избавились и здорово, все теперь правильно))). Главное- продавать дарением можно, покупать- нежелательно.

Девочки,кто в курсе? Если покупатель квартиры из другого города переводит деньги со своей карты на мою социальную (пенсионную) карту,КАКОЙ % возьмут с него за перевод? А также,если я буду снимать деньги со своей карты,банк с меня будет брать комиссию и КАКУЮ?

Валюша, зависит от Банка. В каком-то банке берут,в каком-то нет...Вообще, как правило, за перевод- скорее всего,1 процент .И по времени - это до 5 рабочих дней. За снимание денег с социальной- брать не должны, однако надо выяснить, есть ли ограничение по одномоментно снимаемой сумме- иногда в сутки с определенной карты нельзя снять более 300 тысяч....Лучше открыть универсальный счет- ......../48 в том же СБ РФ- тогда будет бесплатно снятие))), и полной суммы- по предварительному заказу денег в филиале.
Если деньги, как я называю, государевы(т.е. субсидия, социальная выплата, какая-то гос.программа- то никаких процентов браться не будет- ни с продавца, ни с покупателя.
Вообще, как правило, если перевод внутри одного банка- то бесплатно,межгородской или межбанковский- то, конечно, -1 %.
У него есть возможность приехать? Я правильно понимаю, он не хочет везти деньги налом- это рискованно, но на сделку все равно ведь приедет(сделки дистанционно не совершают))) -тогда Можно сделать проще:Сберегательный сертификат на предъявителя(это не 10000000в сумке,его и обналичить легче- только за сутки в любом филиале деньги заказал, и все))). И бесплатно.

Мариночка,спасибо за подробную информацию!

Обратились в апреле, фирму МСК-Строй! Нам порекомендовала соседка. Нужен был ремонт всей квартиры: новостройка – не было вообще ничего, опыта в ремонтах тоже не особо, даже не знали с чего начать. Отдельное спасибо менеджеру Александру – все помог выбрать и проконсультировал при покупке сантехники и всего остального. Цены порадовали. Рабочие русские, сделали все реально качественно и очень оперативно (за три недели). Всем советую.